Домой Ипотека Продажа квартир под ипотеку

Продажа квартир под ипотеку

Продажа квартиры под ипотеку: риски продавца и какие документы необходимы

Продажа квартиры под ипотеку стала довольно распространенным явлением. Банки активно развивают этот сегмент, на данный момент трудно найти кредитную организацию, которая не предлагает ипотечных кредитов. Для покупателей такой займ иной раз является единственной возможностью приобретения собственного жилья. Рассмотрим подробнее механизм заключения договора купли – продажи с участием банка и риски, которые могут возникать на разных этапах сделки.

Риски продавца на этапах заключения сделки

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Подготовительный этап

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Как продать ипотечную квартиру

Заниматься поисками квартиры или дома можно, но давать свое предварительное согласие на сделку на этом этапе не следует.

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

Предварительное согласие

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться
Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться

Заключение такого договора не является обязательным условием, но он гарантирует соблюдение сторонами всех условий предстоящей сделки.

Заключение договора купли-продажи

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

Именно поэтому продавцы неохотно воспринимают такой вариант продажи и считают период от оформления документов до получения полной оплаты наиболее рискованным.

Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца
Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца

На самом деле, в договоре купли - продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

  • сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
  • покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
  • жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.
Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий
Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий

Продажа ипотечной недвижимости

Иногда заемщику, выплачивающему ипотечный кредит, приходится продавать заложенное имущество. Это может быть связано с разными причинами: изменилось материальное положение, и нет возможности выплачивать займ в дальнейшем, или же семья, оформившая ссуду, распалась и т.д.

Если заемщик и банк приходят к определенному согласию, то продажа квартиры через ипотеку происходит следующим образом: заемщик или банк находят покупателя, который готов заплатить указанную цену.

При оформлении договора купли-продажи присутствует представитель банка. Часть полученной в результате продажи суммы передается банку для погашения остатка задолженности в полном объеме. Разница между продажной ценой и суммой текущей задолженности остается у бывшего заемщика по ипотечному кредиту.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис
Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

  • экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
  • полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
  • договор купли-продажи;
  • все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
  • залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

Заключение

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here