Кредит под залог земли сельхозназначения: банки и условия

Кредит под залог земли сельхозназначения получить можно, если участок находится в собственности, не исключён из оборота и устраивает банк по юридическим характеристикам и ликвидности. Для физического лица наиболее понятный вариант есть у Сбербанка: земельный участок принимается в залог по нецелевому кредиту.

Для ИП, КФХ и аграрного бизнеса профильные программы с залогом земли предлагает Россельхозбанк. ВТБ работает с сельхозземлёй прежде всего через ипотеку на участок и кредитование сельхозпроизводителей.

Можно ли заложить землю сельхозназначения по закону

Российское законодательство разрешает передавать земельный участок сельскохозяйственного назначения в ипотеку. Главное условие — земля не должна относиться к объектам, которые исключены из оборота или ограничены в обороте таким образом, что залог запрещён.

Для участка в частной собственности ключевое значение имеют зарегистрированное право, кадастровые характеристики, границы, категория земли, разрешённый вид, отсутствие ареста и судебного спора.

Землю, принадлежащую государству или муниципалитету, заложить нельзя, кроме отдельных случаев, прямо предусмотренных законом. Если участок находится в аренде, предметом залога при соблюдении условий закона может стать право аренды.

Залог земель сельхозназначения регулируют Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если на участке есть дом или другое строение

При залоге участка банк проверяет сведения о расположенных на нём объектах. Если строение принадлежит собственнику земли, ипотека участка может распространяться и на него по правилам закона.

Незарегистрированные постройки способны осложнить одобрение. До обращения в банк полезно сверить выписку ЕГРН с фактическим состоянием участка.

Какие банки работают с земельными участками

Банковские продукты сильно отличаются в зависимости от статуса клиента и цели получения денег. Физическому лицу нужен один тип продукта, фермерскому хозяйству или ИП — другой.

Если вы пока выбираете между ипотекой, нецелевым займом и бизнес-кредитом, полезно заранее изучить виды кредитов и их различия. Это поможет не сравнивать продукты, предназначенные для разных задач.

Кредит под залог земельного участка в Сбербанке

Сбербанк принимает земельный участок в залог по нецелевому кредиту под недвижимость. Решение по конкретной сельхозземле принимается после проверки объекта, поэтому одной категории «земли сельскохозяйственного назначения» для одобрения мало.

Основные параметры продукта:

• сумма — от 200 000 до 20 000 000 ₽;
• кредит — не более 80% стоимости передаваемой недвижимости;
• срок — до 30 лет;
• возраст заёмщика — от 18 до 75 лет к дате полного погашения;
• при залоге земельного участка требуется подтверждение дохода и занятости;
• на странице продукта указан диапазон ПСК 16,34–29,722% годовых;
• ставка рассчитывается для клиента персонально.

Если зарплата поступает на счёт или карту Сбербанка более трёх месяцев, банк может не запрашивать отдельные документы о доходе и занятости.

Заёмщик должен быть собственником земли. Банк оценивает характеристики участка и определяет сумму кредита исходя из качества залога и платёжеспособности клиента.

Подать заявку можно через официальный веб-адрес банка.

Какие документы понадобятся в Сбербанке

Базовый пакет зависит от клиента и объекта. При залоге земли стоит подготовить:

• паспорт;
• СНИЛС;
• документы о доходе и занятости, когда банк их запрашивает;
• выписку из ЕГРН;
• документы, на основании которых возникло право собственности;
• информацию о кадастровом номере и характеристиках земли;
• документы на расположенные на участке строения;
• согласие супруга или супруги, когда оно требуется для сделки.

После проверки клиента банк отдельно рассматривает объект залога. Поэтому предварительное одобрение заёмщика ещё не говорит о том, что конкретная сельхозземля будет принята.

Можно ли оформить такой кредит в ВТБ

Для физического лица у ВТБ есть ипотека на приобретение земельного участка. Банк допускает участки из категории сельскохозяйственных земель, если объект отвечает требованиям программы по разрешённому виду, площади, транспортной доступности и другим характеристикам.

По ипотеке на землю ВТБ указывает:

• срок до 30 лет;
• сумму до 60 млн ₽;
• первоначальный взнос от 20,1%;
• площадь участка от 300 до 10 000 м²;
• гражданство РФ;
• возраст от 18 лет и не старше 75 лет к дате погашения;
• документы о доходе и занятости.

Участок может относиться к сельхозземлям, но должен подходить под разрешённые банком виды. Земля для предпринимательской сельскохозяйственной деятельности в эту розничную ипотечную программу не входит.

Если деньги нужны фермерскому хозяйству, ВТБ предлагает отдельное кредитование сельхозпроизводителей. По льготной программе ставка находится в диапазоне от 1% до 9% годовых. Краткосрочный кредит выдаётся на срок до года, инвестиционный — от 2 до 15 лет. Состав залога и сумму банк определяет после проверки проекта.

Кредит под залог сельхозземли в Россельхозбанке

Россельхозбанк наиболее интересен владельцам КФХ, ИП и аграрному бизнесу. Банк прямо указывает земельные участки среди видов залога по кредитам для малых форм хозяйствования и инвестиционному финансированию.

Кредитование малых форм хозяйствования

Программа рассчитана на юридических лиц, КФХ и ИП, в том числе глав крестьянских хозяйств.

• сумма — до 20 млн ₽;
• текущие цели — срок до 12 или 18 месяцев;
• инвестиционные цели — до 7 лет;
• ставка устанавливается персонально, банк допускает льготный тариф;
• залогом могут быть земельные участки, недвижимость, транспорт, сельхозтехника и оборудование.

Инвестиционный кредит Россельхозбанка

Этот продукт подходит для покупки техники, оборудования, животных и участков сельскохозяйственного назначения. Клиентами могут быть ИП, главы КФХ, кооперативы и юридические лица аграрного сектора.

• срок — до 10 лет;
• сумма рассчитывается персонально;
• ставка определяется после рассмотрения заявки;
• банк допускает льготный тариф;
• в залог принимаются приобретаемое имущество, недвижимость, земельные участки, транспорт, техника и оборудование.

Для фермера этот вариант может быть логичнее обычного потребительского займа, поскольку банк оценивает хозяйство и инвестиционную цель как бизнес-проект.

Какие сельхозучастки банку проще принять в залог

Для кредитора важна не только кадастровая стоимость. Банк должен понимать, сможет ли участок быть продан при нарушении договора.

Шансы выше у земли, где:

• право собственности зарегистрировано в ЕГРН;
• границы определены;
• нет арестов и судебных споров;
• нет конфликтов между собственниками;
• разрешённый вид соответствует фактической эксплуатации земли;
• есть подъезд к участку;
• объект имеет понятный спрос на рынке;
• строения оформлены юридически корректно.

Если земля находится в долевой собственности, процедура сложнее. Банку придётся оценивать юридический статус доли и возможность обращения взыскания.

Как банк оценивает землю

Закон разрешает определять залоговую стоимость сельхозземли по соглашению сторон исходя из кадастровой стоимости без отдельной рыночной оценки. Сам банк при этом вправе применять собственную методику оценки риска и стоимости объекта.

Поэтому кадастровая цена 5 млн ₽ не гарантирует кредит на 5 млн ₽. Банк применяет коэффициент залога и может оценить ликвидную стоимость ниже.

Для физлица в Сбербанке действует верхняя граница — кредит не должен превышать 80% стоимости переданной недвижимости. На практике одобренная сумма может быть меньше из-за дохода клиента или характеристик земли.

Как оформить кредит под залог сельхозземли

Процедура состоит из проверки заёмщика и проверки земли.

1. Получите свежую выписку ЕГРН и проверьте сведения об участке.
2. Определите цель кредита: личные траты, покупка имущества для хозяйства, сезонные работы или инвестиционный проект.
3. Выберите банковский продукт под статус физлица, ИП или КФХ.
4. Подайте заявку и документы о доходе или финансовом состоянии бизнеса.
5. Передайте банку документы на участок.
6. Дождитесь оценки залога.
7. Изучите ПСК, ставку, срок и график платежей.
8. Подпишите кредитный договор и договор ипотеки.
9. Залог будет зарегистрирован в ЕГРН.

Риски кредита под залог земли

Главный риск — потеря участка при длительном нарушении договора. Земля остаётся вашей собственностью, но на ней регистрируется обременение в пользу банка.

До подписания договора проверьте:

• полную стоимость кредита;
• сумму ежемесячного платежа;
• общую переплату;
• условия досрочного погашения;
• страховые платежи;
• правила банка при просрочке;
• условия снятия залога после закрытия кредита.

Если хотите заранее понять, как сократить переплату по кредиту, сравните срок, ПСК и сценарий досрочного погашения ещё до подписания договора.

Если банк не принимает участок

Отказ по объекту не всегда связан с самим заёмщиком. Банк может не устроить ликвидность земли, её категория, разрешённый вид, удалённость, долевая собственность или юридические ограничения.

Если деньги нужны на личные цели и у вас есть автомобиль, можно сравнить условия с кредитом под залог ПТС. Такой продукт проще по объекту залога, хотя риск потери автомобиля при тяжёлой просрочке сохраняется.

Для ИП и КФХ стоит отдельно проверить беззалоговые бизнес-программы и государственные гарантии. Иногда они позволяют сохранить землю свободной от обременения.

Частые вопросы

Ниже собраны короткие ответы по кредитованию под залог сельскохозяйственных земель.

Можно ли взять кредит под залог сельхозземли физическому лицу?

Да. Сбербанк принимает земельные участки в залог по нецелевому кредиту. Конкретную сельхозземлю банк должен одобрить после проверки объекта.

Сколько денег можно получить под залог участка?

В Сбербанке верхний лимит составляет 20 млн ₽ и не более 80% стоимости залога. Для бизнеса сумма зависит от программы, финансового состояния хозяйства и оценки земли.

Принимает ли Россельхозбанк сельхозземлю в залог?

Да. Земельные участки входят в перечень залога по программам для малых форм хозяйствования и инвестиционным кредитам.

Можно ли заложить арендованный участок?

В ряде случаев предметом залога может стать право аренды в пределах срока договора и при соблюдении требований закона. Для сделки может понадобиться согласие собственника.

Нужна ли оценка земельного участка?

Залоговая стоимость определяется по соглашению банка и собственника. Для сельхозземли закон допускает расчёт на базе кадастровой стоимости, но кредитор вправе провести собственную оценку объекта.

Можно ли продать землю, пока она в залоге?

Свободно продать заложенный участок нельзя. Сделка потребует соблюдения условий кредитного договора и согласования с залогодержателем.

Что будет при длительной просрочке?

Банк вправе потребовать погашения долга и обратиться за взысканием на залог. Для сельскохозяйственных земель закон предусматривает специальные правила реализации участка.

Вы пробовали получить кредит под залог сельхозземли? Расскажите в комментариях, какой банк рассматривал участок, какую долю его стоимости предложили и какие документы запросили.